임차목적물 양수인의 공제의 항변

소개

"임차목적물 양수인의 공제의 항변"에 대한 내용입니다.

목차

I. 대상판결 요지 및 사실관계
【대상판결】 대법원 2017. 3. 22. 선고 2016다218874 판결
1. 판결요지
2. 사건의 개요
3. 소송의 경과
가. 원심판결
나. 대상판결
1) 기존의 연체차임이 양수인에게 귀속되는지 여부(소극)
2) 임대차종료시 기존의 연체차임도 임대차보증금에서 당연공제되는지 여부(적극)
3) 소결

II. 연구
1. 문제의 제기
2. 임대인 지위 승계 규정(상임법 3조 2항)의 의미
가. 계약인수의 한 유형
1) 계약인수와 채권양도, 채무인수의 차이점
2) 계약인수의 성질
3) 학설
나. 검토
1) 임대차보호법의 입법취지
2) 유사한 사례에서 판례의 법리
다. 소결
3. 연체차임 당연 공제의 의미
가. 공제대상에 대한 의문
나. 검토
1) 양수인의 이익상황에 부합하는지 여부
2) 양도인의 관점
3) 임차인의 관점
4) 양수인과 양도인간의 이익조정

III. 결론

본문내용

1. 판결요지
가. 임대를 한 상가건물을 여러 사람이 공유하고 있다가 이를 분할하기 위한 경매절차에서 건물의 소유자가 바뀐 경우, 양수인이 임대인의 지위를 승계하는지 여부 (적극)

나. 상가건물 임대차보호법 제3조 제2항에 따라 임차건물의 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우, 임차건물의 소유권이 이전되기 전에 이미 발생한 연체차임이나 관리비 등이 양수인에게 이전되는지 여부 (원칙적 소극)

다. 임차건물의 양수인이 건물 소유권을 취득한 후 임대차관계가 종료되어 임차인에게 임대차보증금을 반환해야 하는 경우, 임대인의 지위를 승계하기 전까지 발생한 연체차임이나 관리비 등이 임대차보증금에서 당연히 공제되는지 여부 (원칙적 적극)

2. 사건의 개요
가. ‘소외인 등’과 피고의 상가임대차 계약 및 피고의 대항력 취득
피고(임차인)는 2010. 4. 23. 이 사건 건물의 공유자들인 소외인 등 5인(이하 ‘소외인 등’이라고 한다)으로부터 이 사건 건물의 1층에 있는 이 사건 점포를 임대차보증금 2,500만 원, 월 차임 187만 원(매월 말일 지급, 부가가치세 별도), 관리비 164,800원(부가가치세 별도), 임대차기간 2010. 4. 29.부터 2011. 4. 30.까지로 정하여 임차하였다(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라고 한다). 피고는 그 무렵 소외인 등에게 임대차보증금을 지급하고 사업자등록과 함께 이 사건 점포를 인도받아 부동산중개업소를 운영하면서 임대차계약을 갱신하여 왔다.

나. 임대차 기간 중 임대차목적물의 소유권 변동
원고는 이 사건 건물에 관한 공유물분할을 위한 경매절차에서 이 사건 건물을 낙찰받아 2014. 7. 30. 그 소유권을 취득하였다.

다. 원고의 임대인지위 승계 및 피고의 3기분의 차임 연체로 인한 임대차계약 해지
피고는 2014. 7. 까지 전 임대인인 소외인 등에게 차임과 관리비를 제대로 지급하지 않아 총 34,951,320원의 차임, 관리비 등을 연체하였고, 2014. 7. 30. 원고가 소유권을 취득한 후에도 계속 차임 등을 지급하지 않았다.

참고자료

· 없음