2015년 인천시 주택시장 전망 및 분양 사업 전략

목차

1. 거시 경제 여건 및 부동산 제도 변화
1) 세계 경제 전망
2) 국내 경제 전망
3) 2015년 부동산 정책 변화

2. 인천시 주택 수요 분석
1) 지역 적정 분양가 산정
2) 지역내 자가(自家) 및 임대 수요 추정

3. 인천시 주택 공급 분석
1) 재고 주택 변동 추이
2) 재개발․재건축 현황 분석
3) 세대수 증가 대비 재고주택수 증가 추이
4) 신규 아파트 공급 물량 분석
(1) 규모별 신규 아파트 사업승인 물량
(2) 최근 아파트 공급 물량
(3) 2015년 분양 계획
5) 2014년 인천시 분양 사례 분석
(1) 민간 사업장 전국 및 인천시 월별 분양가 추이
(2) 인천시 분양가 및 청약 경쟁률 사례 분석
6) 미분양 및 아파트 입주량 추이
(1) 미분양아파트 물량 추이
(2) 향후 아파트 입주 물량 추이

4. 인천시 부동산 가격 동향 및 시장 전망
1) 아파트 매매 및 전세 가격 동향
2) 인천시 주택 순환 국면(Honeycomb Cycle)

5. 인천시 발전 계획

6. 종합 및 전략 시사점
1) 경제 및 정책 환경 종합
2) 인천시 종합 판단
3) 주택 시장 판단 및 분양 사업 전략

본문내용

인천시 내 광업 및 제조업 사업체수는 2004년부터 소폭 둔화되기 시작해 2007년에는 9,444개로 감소했고, 2008년에는 사업체 통계 기준이 변경되어 4,491개로 줄었으나 2012년에 4,502개로 소폭 증가함․업체수 증감에도 불구하고 생산액 및 부가가치액은 매년 점진적으로 증가하고 있음1인당 연간 평균 급여액은 2008년 2,762만 원에서 2012년 3,277만 원으로 증가했음․1인당 평균 급여액이 2009년 전 세계적인 금융위기로 소폭 하락했으나 2010년에 다시 반등했고 이후 경기 위축으로 증가폭은 둔화되고 있음 다만, 인천시의 광업 제조업 비중이 낮기 때문에 광업 제조업 근로자 1인당 소득을 가구 소득을 보기에는 적절하지 않아, 통계청에서 매년 발표하는 광역시 지역 소득 자료를 이용.2012년 인천시 1인당 소득은 1,380만 원으로 전 4년간 평균 소득 증가율(5%)을 적용하면 2014년 1인당 소득은 1,522.5만 원이 나오고, 2014년 인천시 가구당 평균 인원수 2.84인을 적용하면 2014년 가구당 소득은 4,323.9만 원이 도출됨 실제 소득은 세금, 이자, 공과금 등을 제외한 가처분 소득을 이용해야 하기 때문에 다소 부풀려진 측면이 있음2015년 가구당 소득 4,618만 원이지만 세금, 연금 등 비소비지출(2014년 평균 소득의 18.7%)을 제외한 가처분 소득은 3,754.8만 원임․이 가처분 소득에 3.59% 2015년 1월 기준 신규 취급 가계대출 가중 평균 금리.금리에 소득의 25% 소득의 25% 정도를 대출 원리금을 상환할 때 가계 재무 건전성이 유지된다고 하는 것이 글로벌 기준이나 우리나라는 장기대출 원리금 상환 방식보다는 거치기간과 5년 내외의 일시 상환 대출이 많아 다소 대출 가능금액이 부풀려진 측면도 있음 대출 이자로 낸다는 가정 하에 2억 6,148만 원 정도의 주택담보대출(또는 신규 분양시 중도금 대출)을 받을 여력이 있음․

참고자료

· 한국금융연구원, 2015년 경제전망, 2014.12.