(부동산법제) 사례 1] 甲은 乙에 대한 공사대금채권 1억 원을 변제받기 위하여 乙 소유의 Y 건물

소개글

교과목명: 부동산법제
공통
[사례 1] 甲은 乙에 대한 공사대금채권 1억 원을 변제받기 위하여 乙 소유의 Y 건물(시가 2억 원)에 대해 유치권을 행사하고 있다. 한편, A는 乙에게 1억 원을 빌려주었다(대여기간 : 2018. 6. 1. ~ 2020. 5. 31., 이자 : 연 10%). 乙은 甲에 대한 공사대금채무뿐만 아니라, A에 대한 대여금채무 원본 및 이자에 대해 한 푼도 변제하지 못하고 있다. 이에 甲이 2020. 6. 1. 공사대금채권을 변제받기 위하여 유치권에 기한 경매를 신청하였다.
※ 경매시 경매비용 등 다른 비용은 고려하지 말고, Y 건물은 시가대로 경낙되었음을 전제함.
[문 1] 甲의 유치권에 기한 경매의 성질을 설명하시오. (20점)
[문 2] 위 [문 1]에서 甲의 신청에 의한 경매가 이루어지고 Y 건물의 매각대금에 대한 배당절차가 진행된다고 할 때, A가 집행권원을 갖추어 배당요구를 하면 최종적으로 배당받는 금액은 얼마가 되는가를 설명하시오. (10점)
[사례 2] A는 乙에게 1억 원을 빌려주었고(대여기간 : 2018. 2. 1. ~ 2020. 1. 31., 이자 : 연 10%), 乙이 대여금채무를 변제하지 않자 A는 집행권원을 갖추어 2020. 6. 1. 위 Y 건물에 대한 강제경매를 신청하였고, 2020. 6. 10. 丙에게 2억 원에 경낙되었다. 한편, 乙은 甲에 대한 공사대금채권 1억 원을 변제하지 못한 상태에서 甲이 채무변제를 독촉하자, 甲이 공사한 Y 건물(시가 2억 원)의 점유를 이전해주면서 甲이 유치권을 취득하도록 해주었다.
※ 경매시 경매비용 등 다른 비용은 고려하지 말고, Y 건물은 시가대로 경낙되었음을 전제함.
[문 1] 乙이 甲에게 2020. 6. 5. 위 Y 건물의 점유를 이전해줌으로써 甲이 Y 건물에 대한 유치권을 취득한 경우, 甲이 위 유치권으로 丙에게 대항할 수 있는지에 대해 설명하시오. (25점)
[문 2] A는 乙을 상대로 대여금반환청구의 소를 제기하기 전인 2020. 3. 2. 위 Y 건물에 대해 가압류를 경료하였다고 할 경우, 甲이 2020. 5. 1. 성립한 Y 건물에 대한 유치권으로 丙에게 대항할 수 있는지에 대해 설명하시오. (15점)

목차

I. [사례 1] [문제 1]
1. 문제의 소재
2. 유치권에 기한 경매의 성질

II. [사례 1] [문제 2]
1. 문제의 소재
2. 유치권 실행 경매에 의한 매각대금 배당

III. [사례 2] [문제 1]
1. 문제의 소재
2. 유치권 취득 시기

IV. [사례 2] [문제 2]
1. 문제의 소재
2. 가압류 후에 성립한 유치권의 효력

본문내용

1. 문제의 소재
우리 민법 제320조에서는 타인의 물건이나 유가증권을 점유한 자가 그 물건이나 유가증권에 대해 생긴 채권이 변제기에 있을 때 변제를 받을 때까지 해당 물건이나 유가증권을 유치할 권리가 있다고 규정하고 있다. 그리고 법 제321조에서는 유치권자가 채권 전부의 변제를 받을 때까지 유치물 전부에 대해 권리를 행사할 수 있다고 규정하고 있으며, 민법 제322조에서는 유치권자가 채권의 변제를 받기 위해 유치물을 경매할 수 있다고 규정하고 있다.
민법의 조문을 살펴보았을 때 유치권자에게도 피담보채권의 회수를 위한 경매신청권이 인정된다는 사실을 확인할 수 있다. 그렇기 때문에 유치권자가 실행하는 경매도 민법적인 근거가 있는 경매이다. 다만, 저당권은 해당 물건을 직접 점유하지 않고 그것으로부터 우선변제를 받을 권리만 인정되는 것이어서 경매와 이를 통한 피담보채권의 실현이 저당권의 핵심 내용이라면 유치권은 원칙적으로 채권자가 피담보채권을 실현하기 위해서 채무자 소유의 물건이나 유가증권을 점유해야 한다는 점에서 저당권과 차이가 있다. 유치권은 물건과 유가증권에 대한 점유를 요하는데, 대부분의 경우 유치권은 물건, 그 중에서도 건물에 대해 실현되며, 건설 시공업체가 건물 신축 공사 대금을 받지 못해 행사하는 경우이다. 그렇기 때문에 유치권자 입장에서는 자기 채권을 실현하기 위해서는 채무자 소유의 건물을 점유해야 하는데, 유치권 행사가 장기화 될수록 건물의 관리, 유지, 보수 비용이 증가하게 되고, 채무자 대신 건물을 관리, 유지해야 한다는 정신적, 심리적인 부담도 커지게 된다. 그럼에도 불구하고 유치권자들이 해당 건물에 대한 경매를 실행하지 않고 건물에 대한 유치(점유)를 하는 이유는 무엇일까.

2. 유치권에 기한 경매의 성질
어떤 채권자가 경매를 실행하기 위해서는 많은 비용과 시간, 에너지를 투입해야 한다. 그렇기 때문에 채권자 입장에서는 경매를 실행해서 자신의 채권을 실현(현금화) 할 수 있을 것이라는 확신이 들어야 한다.

참고 자료

민법
민사집행법
건설경제, 이형석, 2016.7.6. [Q&A] 유치권자의 경매신청과 우선변제권
건설경제, 길기관, 2016.11.16. [아하! 그렇구나] 가압류 후에 성립한 유치권
대법원 2011.6.15. 자, 2010마1059 결정
대법원 2009.1.115.선고 2008다70763판결
대법원 2011.11.24.선고 2009다19246판결
대법원 2005.8.19.선고 2005다22688 판결