소개글
"소규모 건설사업자 취득세 중과 완화"에 대한 내용입니다.
목차
1. 부동산투자회사(REITs)의 이론적 고찰
1.1. REITs의 구조와 특징
1.2. REITs의 도입배경 및 필요성
2. 외국 REITs 제도의 운용현황 및 시사점
2.1. 미국 REITs 제도
2.2. 호주 LPT
2.3. 일본 리츠(J-REITs)와 SPC
2.4. 외국 REITs 제도의 시사점
3. REITs의 국내 도입 현황
3.1. 국내 REITs 제도의 도입배경
3.2. 국내 REITs 제도의 구조 및 내용
3.3. 부동산투자회사의 실태 분석
4. REITs 제도의 문제점 및 활성화 방안
4.1. REITs 제도의 문제점
4.2. REITs 제도의 활성화 방안
5. 참고 문헌
본문내용
1. 부동산투자회사(REITs)의 이론적 고찰
1.1. REITs의 구조와 특징
REITs(Real Estate Investment Trusts)의 구조와 특징은 다음과 같다.
REITs는 주식발행을 통하여 다수의 투자자로부터 모은 자금을 부동산에 투자·운용하여 얻은 수익(부동산임대소득, 개발이득, 매매차익 등)을 투자자에게 배당하는 것을 목적으로 하는 주식회사이다. REITs는 동일한 방식으로 자금을 모아 유가증권에 투자하는 증권투자회사(뮤추얼펀드)와 유사하나, 자산운용 대상이 부동산이라는 점에서 차이가 있다. 즉 REITs는 실제 영업 측면에서는 부동산 임대 및 개발사업 등을 수행하는 종합부동산회사이며, 일반인으로부터 자금을 모집하고 투자수익을 배분한다는 점에서는 금융기관의 성격을 가지고 있다.
REITs의 일반적인 구조는 주주총회, 이사회, 감사 등으로 구성되는 회사형태를 취하며 금융감독당국의 감독을 받는다. 주주총회는 최고 의사결정기관으로 이사회를 선임하는 권한을 가지며, 이사회는 자산운용회사를 선임하는 권한과 책임을 가진다. 감사는 내부감사와 외부감사인 회계법인이 수행한다.
REITs와 관련된 주요 참여자로는 REITs 회사를 설립하고 자본을 출자하는 스폰서, 부동산의 관리와 운영을 담당하는 자산운용회사, 기관투자자와 개인투자자 등의 투자자, 발행 주식을 인수·판매하는 주간사와 금융기관, REITs 운영을 감독하는 증권거래소와 금융감독당국 등이 있다.
REITs의 가장 큰 특징은 부동산의 증권화를 통해 유동성과 환금성을 높여 소액 투자자에게 부동산 투자기회를 제공하고, 부동산자산을 전문적으로 운용하여 안정적인 수익을 창출한다는 것이다. 또한 부동산 관련 금융상품을 통해 부동산과 자본시장을 연계하고, 리스크 분산 등의 기능을 수행한다.
1.2. REITs의 도입배경 및 필요성
REITs의 도입배경 및 필요성은 다음과 같다.
첫째, 자산 디플레이션 해소를 위해 REITs 제도가 도입되었다. 1997년 IMF 외환위기 이후 전반적인 경기침체로 자산 디플레이션이 심화되면서 부동산 가격의 하락으로 부동산 시장 또한 극심한 침체 국면에 접어들었다. 이에 따라 기업이 보유하고 있는 부동산 처분이 어려워졌고 기업들은 구조조정에 어려움을 겪었다. 또한 금융기관의 부실채권이 늘어나고 소비와 투자가 위축되어 마이너스 경제성장으로 전환하는 계기가 되었다. IMF의 요구사항인 고금리, 고환율, 재정긴축 등은 기업과 금융기관을 압박하여 실물부문의 자산가치를 하락시켰다. 이러한 부동산 디플레이션은 부동산 담보대출이 어려워지거나 축소되었고 기업이 구조조정을 하는데 제한되었다. 이에 부동산 증권화를 통한 자금조달, 부동산 유동화, 소액투자자에 대한 투자기회 제공 등을 위해 REITs 제도가 도입되었다.
둘째, 부동산 시장과 자본시장의 상호융합을 통한 유동성 제고를 위해 REITs 제도가 도입되었다. 부동산 시장과 자본시장의 상호융합은 세계적인 추세로, 이를 통해 부동산에 묶여 있는 고정자금의 유동성을 제고하는 방향으로 제도가 운영되고 있다. 미국과 호주에서는 ABS, MBS, REITs 등의 제도가 일찍부터 도입되어 운용되고 있다. 국내에서도 1998년 9월 ABS, 1999년 1월 MBS가 도입되면서 부동산의 유동화와 증권화를 시작했으며, REITs 제도 도입을 통해 부동산 유동화 제도를 완결하고자 하였다.
셋째, 부동산 간접투자 제도의 필요성 때문에 REITs 제도가 도입되었다. 국내 부동산 시장은 정부의 투기 억제 정책과 낙후된 부동산 산업 구조, 그리고 고착된 시장 관행 때문에 여전히 투기와 감각에 의한 투자가 이루어지고 있었다. 특히 금융위기를 겪으면서 이러한 문제가 더욱 두드러졌다. 따라서 간접투자 제도 도입을 통해 투자 구조를 전문화하고 시장의 자율적 조절 기능을 제고할 필요가 있었다.
이처럼 REITs 제도는 자산 디플레이션의 해소, 부동산 시장과 자본시장의 연계를 통한 유동성 제고, 그리고 부동산 간접투자 제도 도입의 필요성 등을 배경으로 도입되었다.
2. 외국 REITs 제도의 운용현황 및 시사점
2.1. 미국 REITs 제도
미국의 REITs는 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산 소유지분이나 저당담보부증권에 투자하거나 부동산 관련 대출 등으로 운용하여 얻은 수익을 투자자에게 되돌려 주는 제도이다. 미국에서 REITs는 부동산에 투자하는 뮤추얼펀드로 많이 알려져 있다. REITs 지분은 주식의 형태로서 주식시장에서 자유롭게 거래되고 있다.
미국의 REITs는 투자대상에 따라 지분형(Equity) REITs, 모기지형(Mortgage) REITs, 혼합형(Hybrid) REITs로 구분된다. 지분형 REITs는 주로 부동산의 소유권, 지분에 투자하는 REITs로 주 수입원은 임대료이다. 모기지형 REITs는 주로 부동산 담보대출(mortgage)이나 MBS에 투자자금을 운용하는 REITs로 주 수입원은 이자수익이다. 혼합형 REITs는 지분 투자와 담보대출을 혼합한 유형이다.
미국의 REITs 주요 투자자는 개인투자자와 기관투자자로, 특히 뮤추얼펀드가 REITs 투자 비중의 50%를 차지하고 있다. 이는 REITs가 부동산에 직접 투자하면서도 주식의 형태로 거래되어 부동산에 유동성이 부여된 독특한 금융상품이기 때문이다. 또한 REITs는 물가상승에 대한 헤지(hedge) 기능이 있어 위험과 수익 측면에서 채권보다 높고 일반주식보다 낮은 특성을 가지고 있다.
미국 REITs의 특징은 첫째, 세제상의 혜택이 있다. 일정한 요건을 충족할 경우 법인세가 감면되거나 비과세된다. 둘째, 새로운 자금조달 수단이 된다. 자본시장을 통해 자금을 조달할 수 있어 부동산 개발을 위한 자금으로 활용할 수 있다. 셋째, 분산화를 통해 투자위험을 줄일 수 있다. 다양한 부동산에 분산 투자하여 포트폴리오 리스크를 낮출 수 있다. 넷째, 안정성과 수익성이 우수하다. 부동산으로부터 발생하는 안정적인 현금흐름으로 인해 위험이 낮고 배당수익과 주가상승을 통해 ...
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